Ce 22 septembre, les agricultrices du Brabant Wallon se sont réunies à la Commanderie de Vaillampont pour leur journée d’étude provinciale autour d’un thème qui les touchaient particulièrement : que faire des bâtiments inexploités de la ferme ? Faut-il les détruire ? Les laisser à l’abandon ? Les valoriser ?

Dominique Goies, présidente de la section de Nivelles qui nous recevait, a eu la tâche de rappeler les gestes barrières de la journée sans pour autant alourdir l’atmosphère, ce qu’elle a fait en main de maître. Quant à Jacqueline Strade, notre présidente provinciale, elle a brossé le tableau de notre sujet.

Le défi posé par la réaffectation des fermes concerne également le devenir de la ruralité et celui de la place de l’agriculture dans notre société.

Si le maintien de l’agriculture au cœur de ces grandes exploitations est techniquement possible, il doit être encouragé pour assurer la permanence d’une agriculture familiale de proximité.

Cependant si le maintien de l’activité agricole est définitivement compromis du fait de l’inadaptation des infrastructures ou l’absence d’un repreneur et que ces exploitations risquent l’abandon, mieux vaut alors les réaffecter pour qu’elles redeviennent un facteur de développement qui peut contribuer à dynamiser la vie villageoise, l’économie locale, et rendre vie à ces magnifiques bâtiments.

La boite aux milles idées

Tout au long de la matinée, nous avons pu découvrir une maquette géante d’une ferme brabançonne qui sera transformée au fur et à mesure des interventions. Nous aurons ainsi une agricultrice puis un promoteur immobilier et enfin une société d’électricité qui transformeront littéralement les bâtiments, le rôle de la ferme avec des idées intéressantes , loufoques ou complètement irréalisables au vu des codes urbanistiques. Cela a permis d’amener cette touche d’humour qui fait la signature des journées d’études brabançonnes

Un service qui vous guide, vous accompagne

Accueil Champêtre en Wallonie, ACW comme nous disons plus familièrement, est un service global et en même temps hyper ciblé dans ses conseils.

Claire Carlier nous a brossé un tableau de toutes les questions à se poser et toutes les affectations possibles pour les bâtiments de ferme qui deviennent inexploitables au vu de leur conformité.

Ces bâtiments peuvent avoir plusieurs destinées : soit on ne fait rien avec, soit on les démolit, soit on les maintient en l’état (ce qui peut être la première étape dans un projet évolutif en fonction du financement) soit on les rénove pour une nouvelle affectation. Quelles affectations ?

Avant toutes choses, plusieurs étapes sont nécessaires dont la principale : se poser les bonnes questions : car un projet qui tient la route, correspond à une demande, est réaliste et rentable.

Comment choisir son projet ?

C’est selon les préférences personnelles, les compétences que vous souhaitez développer et les projets familiaux. Il faudra tenir compte de la localisation et de l’environnement. Bien regarder s’il y a un intérêt patrimonial à préserver absolument.

Il faudra aussi être attentif à la partie gestion du projet : veut-on gérer ce projet au sein de la famille ou bien déléguer à des personnes extérieures ? Est-on disponible et flexible pour cette activité ? A-t-on les ressources financières nécessaires, disponibles ou cela nécessite-t-il un financement ?

Et puis il y a le choix du projet lui-même et cela va dépendre des questions précédentes mais aussi de votre imagination propre : voici quelques idées énumérées lors de cette journée d’étude :  

  • des activités liées à l’exploitation agricole : comme le développement en circuit court avec locaux de vente et de transformation, restaurant à la ferme, ferme pédagogique (en accueil de semaine  avec ou sans hébergement - classes vertes - ou de week end – anniversaires), du remisage de caravane ou de mobil-home ;
  • des activités de loisirs : où il faut prévoir une salle pour l’accueil du public et pour les activités style team building ou golf fermier ;
  • des hébergements touristiques qui nécessitent que l’on se pose et qu’on réfléchisse beaucoup au style d’hébergement que l’on souhaite : pour quelle capacité, pour quel type de clientèle, avec quel investissement, veux t’on arrêter son ancien métier pour gérer ces hébergements (en sachant  qu’il faut compter sur un retour à l’investissement de 15 ans)….
  • Souhaite-t-on par contre s’orienter plutôt vers des appartements ou des salles de réception pour séminaires, mariage, galerie expo, petits marchés ?

Sans oublier les nouvelles activités qui voient le jour comme les résidences pour personnes âgées, les salles de fitness, les espaces culturels (théâtre, …) mais aussi les espaces de coworking qui accueillent un nouveau type d’organisation de travail qui regroupe un espace de travail partagé, mais aussi un réseau de travailleurs encourageant l’échange et l’ouverture.

Idées ok, mais ce n’est pas tout

Comme vous le voyez, des idées il y en a, il vaut mieux de toute façon se faire conseiller et avoir un suivi d’experts lorsque nous envisageons un projet de cette envergure.

Des experts, il y a bien sûr ACW mais nous avons aussi tout ce qui est prescriptions urbanistiques et obtention de permis ou non…

Ce sont ces volets que les orateurs suivants sont venus expliquer

Monsieur Xavier Dubois travaille à la direction du développement rural qui s’occupe du suivi des PCDR et de la délivrance des ACISEE.

Cette direction analyse également les demandes de permis qui concerne les zones agricoles qfin d’évaluer l’effectivité de l’exploitation agricole et de la pertinence du projet afin de rester en zone agricole et non d’ériger un bâtiment qui n’aurait pas sa place dans cette zone.

Le but étant, comme dit dans le CoDT, de préserver les zones agricoles, rurales, et d’analyser la délivrance des permis en zones agricoles.

Cette zone agricole contribue au maintien ou à la formation du paysage ainsi qu’à la conservation de l’équilibre écologique. Elle ne peut comporter que des constructions et installations indispensables à l’exploitation ainsi que le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession. Elle peut également comporter des activités de diversification complémentaires à l’activité agricole des exploitants. Elle peut être exceptionnellement destinée aux activités récréatives de plein air pour autant qu’elles ne mettent pas en cause de manière irréversible de la destination de la zone.

L’admissibilité en zones agricoles des « activités de diversification complémentaires de l’activité agricole » vise à soutenir et développer une agriculture familiale ou à taille humaine en améliorant la rentabilité de l’exploitation agricole.

Quels types de diversifications sont acceptés ?

  • La transformation, la valorisation, la commercialisation des produits d’une ou de plusieurs exploitations agricoles.
  • L’hébergement touristique à la ferme, en ce compris le camping à la ferme.
  • Les fermes pédagogiques et les fermes d’insertion sociale.
  • Le tourisme à la ferme en ce compris les activités récréatives de l’exploitant telles que le golf fermier, les manèges, l’aménagement des prairies pour la location temporaire aux mouvements de jeunesse.
  • Une unité de biométhanisation.

Il y a une petite évolution suite à la crise sanitaire que nous traversons actuellement, avant on avait tendance à ignorer les petits bâtiments et à ne pas les valoriser. Depuis peu, il y a une demande pour valoriser de toutes petites structures pour un maraîcher (soit pour y mettre son matériel, soit pour y ouvrir un point de vente directe)

Les petits producteurs maraîchers n’ont pas beaucoup de matériel à stocker, et trouvent leur intérêt à transformer de petits bâtiments parfois pas plus grands qu’un garage… Les avis de l’administration sont donc en train d’évoluer par rapport à l’usage de ces bâtiments et y voient le potentiel agricole.

Et le rôle de la fonctionnaire déléguée ?

Si l’un des services émet un avis et des conseils, l’autre accorde ou non le permis et est donc peut-être vu comme plus contraignant. Mais le but premier de ces deux services est toujours le même : préserver les zones agricoles et ainsi permettre à nos villages de demain de garder leurs âmes rurales.

Au niveau du fonctionnaire délégué, les questions posées sont presque identiques avec un leitmotiv : préserver le plan de secteur.

Monsieur Harmant a pu ainsi nous expliquer la façon dont ce bureau réfléchit et travaille.

Tout d’abord ,qui délivre le permis d’urbanisme ?

Il s’agit d’une compétence communale. Ce permis peut être délivré avec ou sans avis du fonctionnaire délégué (qui est une compétence régionale). Il peut être délivré avec un avis conforme du fonctionnaire délégué quand il y a dérogation au plan de secteur. Et la commune peut également demander des avis extérieurs tels que pompier, routes, cours d’eau, DNF,…)

Intérêt patrimonial ?

Un des points sur lequel il sera également attentif est la situation et l’intérêt patrimonial du bien :

Est-il situé sur en zone d’habitat ou en zone agricole ?

Ce bâtiment est-il sans protection particulière (classer) mais avec un intérêt architectural.

Est-il repris à l’Inventaire du Patrimoine ou pastillé c’est-à-dire qu’il y a un intérêt principalement architectural et dans ce cas, il existe des primes à l’embellissement.

Le bâtiment ou le site est-il classé ? dans ce cas, il faudra l’avis de l’AWAP et de la Commission Royale des monuments Sites et Fouilles – CRMSF. Dans ce cas également, il y aura des primes et subsides possibles.

Lors du covid-19, et le confinement imposé, beaucoup de personnes ont voulu un retour vers la nature, un lieu où l’on pouvait respirer et ne plus se sentir enfermé, il y a donc eu l’apparition de demande de location de terrain pour y installer une roulotte. Dans ce cas, et peu le savent, il faut une demande de permis ! Autrement, il y a pénalité et dans ce cas, c’est le propriétaire qui sera pénalisé.

Un petit truc pour ne pas dépenser un budget qui peut monter très rapidement. Faites un avant-projet et soumettez-le au fonctionnaire délégué. Vous verrez ainsi si le projet tient la route et vous n’aurez pas encore engagé des frais au niveau de l’architecte. Dès que vous recevrez un avis engageant (qui est valable 2 ans), vous pourrez commencer à travailler avec un architecte. Cela évite des frais supplémentaires.

En conclusion :

Lorsque l’on monte un projet, il faut toujours bien s’entourer d’une équipe de conseil mais également ne pas se précipiter car vous pourriez, dans ce cas, passer une étape importante qui pourrait engendre des coûts supplémentaires ou tout simplement vous pourriez, dans la précipitation, faire l’impasse sur la possibilité d’obtenir des aides.

Il faut démontrer que l’affectation agricole n’est plus possible.

Veiller à adapter le projet aux caractéristiques du bâtiment et de l’endroit mais également préserver les caractéristiques patrimoniales, que l’on sache lire sur le bâtiment la fonction première de celui-ci (porte cochère ou petites ouvertures particulières…)

Il faut veiller à ce que la démarche soit positive et contribue ainsi à la gestion parcimonieuse et à la préservation du patrimoine.

Il faut étudier le projet avec la famille car cela impactera automatiquement la vie familiale et sans doute aussi cela se répercutera sur la transmission future de l’exploitation.

Cette journée fut des plus instructives pour tous les participants. Nous tenons à remercier la section de Nivelles qui a organisé de main de maître cette journée en respectant les règles sanitaires en vigueur sans que cela ne soit pesant pour tous.

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